🏢 Переиграл всех? Или попал в ловушку?

Прочитал сегодня пост одного инвестора. Человек явно неглупый, инвестирует, облигации любит.

И тут он решает: зачем копить ради накопления? Возьму-ка я ипотеку. Да не простую, а льготную — по семейной программе.

В июне 2024-го он покупает квартиру-новостройку.
Дата окончания строительства 2026-2027 годы.
Первоначальный взнос 9,1 млн. рублей своих денег. И 6 миллионов через ипотеку.

В мае 2024 покупает 4000 штук ОФЗ 26248. По цене около 85% от номинала.

Купонами гасит ипотечный платеж в размере 35.000 рублей в месяц.

Деньги работают. Всё звучит логично, красиво, чуть ли не как гайд из телеграма по личным финансам. Но давайте включим режим «А если подумать?»

Почему эта схема — игра в жмурки с поездом:

1. Квартира в новостройке — это не актив, а обещание

Человек радуется покупке, как будто уже поставил тапочки в прихожей. Но реальность такова: он купил не квартиру, а обещание застройщика когда-нибудь её достроить. А если нет? Привет, суды. Привет, ипотека, которую всё равно надо платить. За воздух.

2. Купоны не вечны, и не гарантированы

ОФЗ — не касса взаимопомощи. Да, их считают надёжными. Но у нас уже бывали времена, когда даже государство говорило: «Извините, позже». 1998-й, ГКО, реструктуризация — ничего не напоминает? А пока купонов нет — ипотека капает. Придётся гасить из основного капитала.

Ипотека — это бухгалтер. А купоны — это художник. Первый требует деньги по графику. Второй может уйти в отпуск. Или забухать. Или вообще исчезнуть с горизонта.

В этом и кроется риск: обязательства железобетонные, а доходы — как повезет.

3. 9 миллионов — чтобы занять шесть?

Автор вложил 9,1 миллиона своих, чтобы... взять шесть в долг. При этом риски остались, а «жирная» подушка исчезла. Зачем так делать? Если инвестором движет страх и биологическая программа «свой угол», то лучше купить вторичку без кредитов. Если он спокоен как удав и всё просчитывает, то правильнее 15 лет арендовать, пока капитал растет. А тут полумера, кмк.

4. Ликвидность = свобода и путь к богатству. А тут этого нет

Недостроенная новостройка — это воздух, который быстро не продать. А ОФЗ — инструмент биржевой. Сегодня они стоят 85% от номинала, завтра — 110%.

В 2014 году ощутил это. Когда не смог продать несколько «живых» однушек у метро и скупить просевшие акции. Хотя мне было в разы легче это сделать, чем автору. Но не успел.

ВЫВОД
Схема красивая, спору нет. Особенно если рассказывать об этом на кухне с бокалом вина.

В моем понимании этот трюк очень опасен.

Автору кажется, что он всё просчитал. Но это не инвестиция, это попытка построить карточный домик из 15 переменных: купон, срок сдачи, ставка, рефинансирование, стоимость ОФЗ, ликвидность квартиры, геополитика, экономика.

Одна переменная обнулилась — всё развалилось.

Какие акции покупать на коррекции? ‼️

В прошлом посте с утра я определил конкретные факторы для оценки акции.

Рекомендую сперва прочитать пост выше и вернуться обратно.

Какие компании неплохо смотрятся для покупки или усреднений?
🏦 МосБиржа
⛽️ Лукойл
⛽️ Татнефть
⛽️ Роснефть
⛽️ Транснефть
🏦 Сбер
🏦 Т-Технологии
🩺 Мать и Дитя
📱 Яндекс
🌾 ФосАгро
🐟 Инарктика
🏦 Банк СПБ
🍏 ИКС-5

Под цикл снижения ставки ЦБ:
📱 Позитив
💻 Астра
🍏 Магнит
🔋 Новатэк

Отдельно еще те, кто мне нравится:
🍷 НоваБев Групп
💿 Норникель

ОДНАКО СТОИТ ПОНИМАТЬ!

Что рынок часто эмоционален и не обязан сразу толкать акцию вверх после вашей покупки. Сейчас царит геополитика и слова президентов (нельзя спрогнозировать) в краткосроке влияют на цену сильнее, чем фундаментал (можно спрогнозировать).

Но будьте уверены, что в долгосроке большинство этих компаний продолжат развиваться и рынок обязательно переоценит акции, исходя из фундаментала. Просто для этого нужно больше чем год или даже несколько.

Чтобы не быть заложником геополитических горок, нужно держать кэш в портфеле, чтобы усредняться по выгодным ценам.

🤝 Лично я для кэша выбрал облигации. В следующем посте распишу, как лучше всего распределить свой портфель между акциями и облигациями.

ГЕОПОЛИТИКА — РАЗВЯЗКА ВСЕ БЛИЖЕ

🗣🗣 Завтра состоятся телефонные переговоры между Путиным и Трампом, точное время уже озвучено — 17:00 по МСК, сигнал однозначно позитивный. Обсудят Украину и «торговлю».

Если с первым все ясно, то по второму — вероятно Трамп подтвердит серьезность намерений по готовности вести двусторонние проекты в сфере СПГ, редкоземельных металлов и др.

Также Президенты вероятно договорятся о личной встрече, внесут больше конкретики в этот процесс. Это также позитивный сигнал для рынка. Ранее говорилось, что для этого еще раз должны встретиться делегации РФ-Украин.

☝️На следующей неделе ожидаю продолжение отскока РФ рынка. IMOEX по 2950-3000 пт.

Если вы в шорте, то занимаете очень рисковую позицию по рынку. Срыв переговоров возможен, но шансы на успех остаются, и негатив уже больше в цене, в то время как позитив лишь в меньшей степени.

Ставьте 👍, если готовы зарабатывать вместе со мной на любом рынке.

Предположим, на следующем заседании ЦБ ключевая ставка пойдет вниз. Поэтому, если вы сторонник вкладов - еще есть время зафиксировать немного высокой доходности. Также любители облигаций имеют шанс подкупить немного со ставкой купона КС+ 1-4%. Для акций... ммм... ну если есть выдержка и вы готовы вложиться и наблюдать небольшое падение, то тоже можно начинать. На акции сейчас больше влияет геополитика и поэтому колебания могут быть значительными: то договорились, то не договорились, то опять близки к соглашению, то снова не договорились... :) Вклады и облигации более стабильны в этом смысле на краткосрочный период.

⚡️ЧТО Я БУДУ ДЕЛАТЬ ДАЛЬШЕ. ОБЪЯСНЯЮ СТРАТЕГИЮ.

Дочитают немногие, но как правило, на рынке зарабатывают 5%, как раз те, кто готов потратить 5 минут на чтение.

Я хочу, чтобы эта информация засела в мыслях у каждого(ой) - на рынок давят 4 фактора:

1 фактор - торговая война. Очевидно, что она не будет вечной. По крайней мере, со всем миром Трамп воевать не будет, а взаимные пошлины по 100%+ с Китаем не ударят по мировой экономике так сильно, ведь не забываем, многие заводы стоят на границе в Мексике, а товары вовсе не ведутся из Китая🤝
2 фактор - снижение цены на нефть. Он связан с первым, если пошлины будут сняты/аннулированы/продолжатся только с Китаем, то и BRENT вернётся на 70$.
3 фактор - инфляция. Уже замедляется, это подтверждается многими поступающими данными.
4 фактор - СВО. С ним все понятно, геополитика штука неоднозначная, поэтому сложно заявить, что будет хотя бы через месяц или пол года. Но надеемся на лучшее.

Исходя из факторов выше, у меня в голове встает вопрос - "если я знаю, что 3/4 факторов однозначно временные, то почему при коррекции рынка на 20%, мне не прикупить: СБЕР, ЛУКОЙЛ, ЯНДЕКС, ТИНЬКОФФ, МАТЬ И ДИТЯ, РЕНЕССАНС?

✅Ответ - докупай, даже, если больно смотреть и не понимаешь: "а почему, а как, а зачем"

С вероятностью 70%, мы не увидим цен ниже, а если и будут, то не сильно ниже. Оставшиеся 30% стоит заложить в форс-мажоры по СВО или санкциям, а также торговой войне.

Поэтому, помимо акций, стабильно покупаю ОФЗ и продолжаю держать фонд быстрой ликвидности, который закрываю только на просадках рынка.

❗️Итог таков - покупаю рынок на сильных коррекциях, не забываю и про ОФЗ, деньги беру из фонда быстрой ликвидности, куда паркую свободный кеш, если он появляется. Фонд приносит %-ты тогда, когда я не знаю, что купить.

Бог знает, сколько человек дочитало до конца, но это и не особо важно. Дочитали те, кому интересно знать. Спасибо вам, поставьте реакцию, если дошли до этой строчки😂

С уважением.